不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用 第2版【2025|PDF下载-Epub版本|mobi电子书|kindle百度云盘下载】

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第一编 总则3

第一章 不动产登记的基本原理3

第一节 不动产登记的立法目的与法律渊源3

一、立法目的3

二、法律渊源11

第二节 不动产登记的概念13

一、不动产的概念13

二、不动产登记的概念15

第三节 不动产登记的类型17

一、《条例》关于登记类型的规定17

二、《条例》《细则》《操作规范》对登记类型的基本分类23

三、登记类型的法定分类之一——不动产权利登记23

四、登记类型的法定分类之二——其他登记30

五、学理上的登记分类33

疑难问题38

1．关于首次登记类型的细分38

2．关于变更登记与转移登记的区分39

第四节 不动产登记的基本原则40

一、依申请原则41

二、一体登记原则47

三、连续登记原则51

疑难问题56

1．实体法上确立房地、房海权利主体一致原则的意义56

2．违法建筑与连续登记原则57

第五节 不动产登记能力59

一、不动产登记能力的含义59

二、具有登记能力的不动产权利60

疑难问题62

1．不动产登记能力与物权法定原则62

2．不动产租赁权的登记问题62

第二章 不动产登记机构及人员64

第一节 不动产登记机构与监督管理机关64

一、不动产登记机构的含义与统一64

二、不动产登记机构的职责68

三、不动产登记监督管理机关68

疑难问题69

1．不动产登记与交易管理的衔接69

2．房屋交易管理部门的网签备案等交易管理措施与不动产登记程序的协调71

3．不动产登记资料与交易档案资料的保管问题72

第二节 不动产登记的管辖72

一、属地管辖原则73

二、跨行政区域不动产的登记管辖74

三、特殊不动产登记的管辖75

第三节 不动产登记人员77

一、不动产登记工作人员应当具备相应的专业知识和业务能力77

二、我国应当建立不动产登记员制度78

三、《细则》建立的不动产登记员制度81

第三章 不动产登记簿83

第一节 不动产单元83

一、不动产单元的含义84

二、不动产单元的要件85

三、不动产单元具有唯一编码86

四、不动产单元的具体确定方法87

第二节 不动产登记簿的编制89

一、不动产登记簿的概念89

二、不动产登记簿的编制方法90

三、不动产登记簿的统一92

四、不动产登记簿的记载原则93

五、不动产登记簿内容的结构94

第三节 不动产登记簿的形式97

一、不动产登记簿的两种形式97

二、电子介质登记簿的备份98

三、电子介质登记簿的转化形式98

第四节 不动产登记簿的管理与保存99

一、非依法定程序任何人不得修改登记簿100

二、不动产登记簿的保管与重建100

三、不动产登记簿的移交101

四、不动产登记簿的安全防护措施101

五、不得将不动产登记簿携带出登记机构102

疑难问题102

1．不动产登记资料的依法销毁问题102

2．不动产登记资料与房产交易管理资料的保管问题103

第四章 不动产登记资料的查询、保护和利用105

第一节 不动产登记信息的共享105

一、不动产登记信息互通共享的意义105

二、不动产登记信息管理基础平台106

三、不动产登记信息与其他信息的互通共享107

第二节 不动产登记资料的利用与保护110

一、不动产登记资料的含义112

二、不动产登记资料与档案的关系113

三、不动产登记资料查询与复制的基本原则114

四、查询、复制登记资料的主体116

五、查询、复制不动产登记资料的程序119

疑难问题121

1．不动产登记信息查询与政府信息公开的区别121

2．不动产登记信息查询与房产交易管理资料的查询121

第五章 不动产登记程序123

第一节 申请123

一、不动产一般登记程序的含义125

二、不动产一般登记程序的内容125

三、不动产登记申请的概念与性质127

四、不动产登记以共同申请为原则128

五、不动产登记的申请主体131

六、不动产登记的申请材料138

七、登记申请的撤回147

疑难问题148

1．如何判断监护人是“为被监护人的利益”而处分被监护人的财产？148

2．如何判断不动产究竟是单独所有还是夫妻共同共有？150

第二节 受理152

一、受理的意义153

二、决定是否受理时登记机构的审查153

三、登记机构作出受理与不受理的决定156

第三节 审核157

一、不动产登记机构的审核职责概述159

二、登记机构的查验159

三、实地查看163

四、调查与公告165

五、登记时限166

第四节 登簿168

一、登簿的意义168

二、登簿的要求169

三、登簿时间点的确定170

四、不予登记的情形170

第五节 依嘱托登记173

一、依嘱托登记的含义174

二、依嘱托登记与依申请登记的区别174

三、享有嘱托权的机关176

第六节 不动产权属证书与登记证明178

一、不动产权属证书和证明的概念179

二、不动产权属证书与登记证明的统一180

三、不动产权属证书与登记证明的适用范围181

四、不动产权属证书与登记证明的印制与盖章182

五、只记载于登记簿而不颁发权属证书的情形182

六、不动产权属证书或登记证明的补发、换发与作废182

第二编 不动产权利登记187

第六章 一般规定187

第一节 首次登记187

一、首次登记的概念与类型187

二、当事人申请的首次登记的适用范围190

三、政府组织的首次登记的适用范围191

第二节 变更登记195

一、变更登记的含义195

二、变更登记与更正登记的区别196

三、变更登记的类型197

四、变更登记的适用范围198

疑难问题202

1．土地的分割、合并与变更登记202

2．房屋的分割、合并与变更登记203

第三节 转移登记204

一、不动产权利转移的含义和类型205

二、转移登记的适用范围206

第四节 注销登记211

一、注销登记的含义212

二、注销登记适用的情形212

三、需要经过他物权人或预告登记权利人同意的注销登记213

第七章 集体土地所有权登记215

第一节 概述215

一、集体土地所有权概述215

二、集体土地所有权登记概述217

第二节 集体土地所有权登记的申请人219

第三节 集体土地所有权首次登记的申请材料221

第四节 集体土地所有权转移登记的申请材料222

第五节 集体土地所有权变更、注销登记的申请材料223

第八章 国有建设用地使用权及房屋所有权登记225

第一节 概述225

一、国有建设用地使用权概述225

二、国有建设用地使用权及房屋所有权登记概述227

第二节 国有建设用地使用权的首次登记228

一、划拨国有建设用地使用权的首次登记228

二、出让国有建设用地使用权的首次登记229

三、租赁国有建设用地使用权的首次登记230

四、作价出资或入股国有建设用地使用权的首次登记231

五、授权经营国有建设用地使用权的首次登记231

第三节 国有建设用地使用权的变更登记232

一、适用情形232

二、申请主体232

三、申请材料232

第四节 国有建设用地使用权的转移登记233

一、适用情形233

二、申请方式233

三、申请材料234

第五节 国有建设用地使用权的注销登记234

一、适用情形234

二、申请主体235

三、申请材料235

第六节 国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记235

一、国有建设用地上房屋所有权的首次登记236

二、业主共有部分所有权的首次登记236

疑难问题236

1．申请材料应因地制宜地调整236

2．共有部分首次登记238

3．建筑物区分所有权对应的建设用地使用权份额登记238

第七节 国有建设用地使用权及房屋所有权的变更登记239

第八节 国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记241

疑难问题242

1．抵押房屋所有权的移转登记242

2．共有房屋所有权的移转登记242

3．预售项目转移登记备案243

4．住宅用地使用权到期后建设用地使用权和建筑物所有权的移转登记244

第九章 宅基地使用权及房屋所有权登记245

第一节 概述245

一、宅基地使用权概述245

二、宅基地使用权及房屋使用权登记概述248

第二节 宅基地使用权及房屋所有权的首次登记250

疑难问题250

1．本集体成员申请宅基地使用权的首次登记250

2．没有土地权属来源材料的宅基地确权登记程序252

3．因集中迁建申请宅基地使用权的首次登记253

4．非农业户口居民申请宅基地使用权的首次登记253

第三节 宅基地使用权及房屋所有权转移登记254

第四节 宅基地使用权的变更登记与注销登记255

第十章 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记256

第一节 概述256

第二节 集体建设用地及建筑物、构筑物的登记258

一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的首次登记258

二、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的变更登记262

三、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的转移登记262

四、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销登记263

第十一章 土地承包经营权登记265

第一节 概述265

一、土地承包经营权概述265

二、土地承包经营权登记概述273

第二节 土地承包经营权的首次登记276

一、之前的法律经验276

二、《细则》的首次登记规范278

第三节 土地承包经营权的变更登记280

第四节 土地承包经营权的转移登记282

一、转移登记的事由282

二、转移登记的申请材料283

第五节 土地承包经营权的注销登记284

第六节 国有农用地使用权登记285

第十二章 海域使用权登记287

第一节 概述287

一、海域使用权概述287

二、海域使用权登记概述290

第二节 海域使用权的首次登记291

一、海域使用权的取得291

二、首次登记的申请材料295

第三节 海域使用权的变更登记295

第四节 海域使用权的转移登记296

第五节 海域使用权的注销登记297

第六节 无居民海岛使用权登记299

一、无居民海岛使用权概述300

二、无居民海岛使用权登记305

第十三章 地役权登记311

第一节 地役权概述311

一、地役权的概念312

二、地役权的特点314

疑难问题317

1．供役地、需役地是否仅限于土地317

2．不动产所有权人和使用权人设立地役权的区别318

第二节 地役权的设立与地役权的首次登记319

一、地役权的设立方式319

二、地役权的首次登记324

疑难问题325

1．地役权首次登记的审核325

2．地役权首次登记的记载328

第三节 已登记的地役权的变更与转移登记330

一、已登记的地役权的变更登记330

二、已登记的地役权的转移登记334

疑难问题336

1．地役权变更、转移与注销登记以首次登记为前提336

2．未登记的地役权变更、转移、消灭的登记336

3．供役地转移登记的办理336

第四节 已登记的地役权的注销登记337

一、地役权合同被依法解除337

二、地役权期限届满342

三、供役地、需役地归于同一人343

四、供役地或者需役地灭失344

五、其他导致地役权消灭的事由344

疑难问题346

1．地役权注销登记的申请346

2．地役权注销登记的办理347

第十四章 抵押权登记348

第一节 概述348

一、抵押权概述348

二、不动产抵押权登记的法律效力354

三、抵押财产的范围355

四、一并抵押365

疑难问题366

1．超额抵押的问题366

2．教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施抵押时应注意的问题368

第二节 抵押权登记370

一、抵押权的首次登记371

二、抵押权的变更登记378

三、抵押权的转移登记381

四、抵押权的注销登记383

疑难问题385

1．抵押权优先受偿范围的确定与不动产登记簿的记载385

2．不动产抵押权的转移是否以登记为生效要件388

3．主债权诉讼时效期间届满与抵押权的存续389

第三节 最高额抵押权登记394

一、最高额抵押权概述396

二、最高额抵押权的首次登记400

三、最高额抵押权的变更登记403

四、最高额抵押权的转移登记405

五、最高额抵押权的确定登记407

六、最高额抵押权的注销登记412

疑难问题412

1．最高额的含义412

2．最高额抵押权首次登记时应注意的问题413

第四节 在建建筑物抵押权登记414

一、在建建筑物抵押的概念与意义414

二、在建建筑物抵押权与其他制度的关系415

三、在建建筑物抵押中的抵押财产范围420

四、在建建筑物抵押权的首次登记421

五、在建建筑物抵押权的变更登记、转移登记与注销登记423

六、在建建筑物抵押权登记转为一般抵押权登记424

疑难问题425

1．在建建筑物的判断标准425

2．应取消对在建建筑物抵押的不合理限制425

3．在建建筑物抵押权登记的性质问题426

第五节 预购商品房抵押权登记431

一、预购商品房抵押的概念431

二、预购商品房抵押与在建建筑物抵押的区别432

三、预购商品房抵押登记的性质433

四、预购商品房抵押登记的申请材料433

五、预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权的首次登记434

疑难问题434

1．《细则》第78条与第85条第1款第3项的关系434

2．预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记434

第三编 其他登记439

第十五章 更正登记439

第一节 更正登记的申请439

一、更正登记的一般原理439

二、更正登记的申请材料446

疑难问题450

1．《物权法》对权利人的书面同意与证实登记确有错误材料的规定450

2．《细则》的态度451

3．关于权利人同意更正的证明材料452

第二节 依申请办理更正登记453

一、予以更正登记的情形454

二、更正登记的效果455

疑难问题457

1．依法院、仲裁机构法律文书办理更正登记与一般的更正登记457

2．依法院、仲裁机构法律文书办理更正登记的程序459

3．依法院、仲裁机构法律文书办理其他登记460

第三节 依职权办理更正登记462

一、依职权办理更正登记的必要性及其限制463

二、比较法上以及既往登记实践中对依职权更正登记的限制464

三、《细则》对依职权更正登记的规定467

四、《细则》对依职权更正登记规定的不足与完善468

疑难问题470

1．关于依职权更正登记的程序470

2．关于不予登记情形的理解472

3．更正登记期间依职权异议登记473

第十六章 异议登记474

第一节 异议登记概述474

一、异议登记的概念474

二、异议登记的制度目的474

疑难问题477

1．审查的高效便捷性477

2．异议登记的临时性478

第二节 异议登记的申请478

一、异议登记的申请人479

二、异议登记的申请材料480

三、异议登记的申请内容481

疑难问题482

1．关于权利人不同意更正的处理482

2．关于同一申请人的反复申请485

3．关于重复申请异议登记486

4．关于对已被查封登记的不动产申请异议登记486

第三节 异议登记的办理487

一、登记机构对异议登记的受理与审核487

二、异议登记因期限届满而失效488

疑难问题496

1．注销异议登记的申请人496

2．予以注销异议登记的情形497

第四节 异议登记的效力499

一、异议登记的一般效力499

二、异议登记与在后处分登记的关系500

疑难问题504

1．异议登记与查封登记504

2．异议登记与预告登记505

3．异议登记与在先的处分登记505

第十七章 预告登记507

第一节 概述507

一、预告登记的概念与特征507

二、预告登记的适用范围508

三、预告登记的效力509

四、预告登记的要件514

五、预告登记转为本登记515

六、预告登记的失效515

疑难问题516

1．预告登记与商品房预售合同登记备案的区别516

2．预告登记与强制执行程序517

第二节 预购商品房的预告登记520

一、预购商品房预告登记的意义521

二、预购商品房能否进行预告登记521

三、预购商品房预告登记的申请人525

四、预购商品房预告登记的申请材料526

疑难问题528

1．商品房预售合同登记备案行为的性质和法律效力528

2．预购商品房抵押权预告登记的权利人有无优先受偿权529

第三节 不动产转移的预告登记533

一、不动产转移预告登记的适用范围533

二、不动产转移预告登记的申请材料534

第四节 不动产抵押的预告登记534

一、不动产抵押权预告登记的意义535

二、不动产抵押权预告登记的申请材料535

疑难问题535

1．抵押权可以适用预告登记535

2．抵押权预告登记不得对抗强制执行536

第十八章 查封登记539

第一节 概述539

一、不动产查封概述539

二、查封登记的概念与特征542

第二节 人民法院嘱托的查封登记与预查封登记546

一、人民法院嘱托的查封登记546

二、人民法院嘱托的预查封登记551

第四编 法律责任与法律适用557

第十九章 不动产登记的法律责任557

第一节 登记机构的赔偿责任557

一、现行法律、司法解释对于登记错误赔偿责任的规定557

二、对我国法律中登记错误赔偿责任性质的不同认识561

三、《条例》的态度567

疑难问题570

1．积极主张权利570

2．积极采取措施分散风险571

第二节 登记机构工作人员渎职行为的责任572

一、确定不动产登记机构工作人员责任的依据573

二、不动产登记机构工作人员渎职行为的形态575

三、不动产登记机构工作人员渎职行为的责任577

疑难问题579

1．受托机构及其责任579

2．受托机构工作人员的责任580

第三节 当事人的责任580

一、伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的权属证书、登记证明581

二、当事人的其他违法行为582

第四节 泄露或者不正当使用登记资料和登记信息的法律责任583

一、行为主体与责任依据584

二、行为样态585

三、法律责任586

第二十章 法律适用589

第一节 权属证书的延续性589

一、老证继续有效590

二、新证“不变不换”590

第二节 土地承包经营权登记的过渡规范592

第三节 不动产信托登记593

第四节 军队不动产登记596

第五节 《细则》的施行598

附录599

一、《不动产登记暂行条例》599

二、《不动产登记暂行条例实施细则》606