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第一章　绪论1

一、开展区段地价查估的必要性1

二、北京市概况1

三、北京市区段地价查估的范围6

四、北京市区段地价查估的总过程8

第二章　区段地价查估的技术路线与工作程序9

一、台湾地区及日本等的地价公告制度与做法9

二、我国城市地价评估工作的进展12

三、城市地价评估方法的归纳与评析13

四、北京市区段地价查估的方法与技术路线15

五、北京市区段地价查估的工作程序16

第三章　区段地价查估所依据的理论17

一、房地产价格的成因17

二、房地产估价的基本原则17

三、房地产估价的主要方法18

第四章　地价区段划分及调查样本分布21

一、地价区段划分21

二、调查样本数量及分布26

三、区段划分及样本分布的程序与结果28

第五章　宗地地价测算公式及表格设计51

一、北京市房地产市场状况51

二、隐形地产市场类型及地价查估途径52

三、地价测算的方法54

四、针对不同隐形市场类型的地价计算公式56

五、地价查估表格的设计58

第六章　地价查估表格的使用及有关参数的确定67

一、地价查估表格的使用67

二、有关技术参数的确定69

第七章　样本调查83

一、地价查估调查人员的培训83

二、样本的调查、抽查与复核86

第八章　区段地价的计算89

一、处理调查样本的计算机软件的编制89

二、计算机分析汇总的结果92

三、商业路线区段、住宅片区段调整及等级确定94

四、有关区段地价计算的说明123

第九章　区段地价查估成果应用建议125

一、区段地价查估成果说明125

二、区段地价可应用的主要方面126

三、区段地价应用中的关键技术127

四、关于制定外商投资企业土地使用费标准的根据及说明137

附录139

附录一、北京市十七片开发区地价测算140

附录二、北京市出让国有土地使用权基准地价144

附录三、宗地价格评估的原理与方法154

附录四、宗地价格评估实例157

附录五、北京市1993年1月—1994年7月出让城镇国有土地使用权部分成交价格168

附录六、北京市房地产开发经营中的主要税费171

附录七、北京城市总体规划（1991年至2010年）178

附录八、北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法200

附录九、北京市房地产抵押管理办法204

后记208

图1-1 北京市在中国的位置2

图1-2 北京市行政区划图4

图1-3 北京市区段地价查估范围及市区干道路网7

图1-4 北京市区段地价查估总过程框图8

图2-1 级差收益测算法评估基准地价框图13

图2-2 市场地价调查法评估基准地价框图14

图2-3 北京市区段地价查估技术路线框图15

图4-1 东城区东四十条商业路线区段样本抽查示意图26

图4-2 区段划分及样本分布程序框图28

图6-1 收益率与投资风险的关系示意图73

图6-2 还原利率的搜索方法示意图75

图7-1 样本调查表质量检验程序框图88

图8-1 地价测算计算机软件结构图89

图8-2 北京市各城近郊区商业路线区段地价查估结果比较图93

图8-3 北京市各城近郊区住宅片区段地价查估结果比较图93

图9-1 区段地价查估成果说明示意图125

图9-2 房地单价、建筑物单价与楼层的关系示意图128

图9-3 深度指数修正原理示意图135

图附5-1 北京市城近郊区部分出让地块单位毛地地面价比较170

图附5-2 北京市城近郊区部分出让地块单位楼面毛地价比较170

表1-1 北京市各区县土地面积3

表4-1 北京市高级饭店、写字楼个案地价查估分布表23

表4-2 北京市地价查估区段划分及样本分布总表27

表4-3 北京市区段划分及样本分布一览表30

表4-3-1 东城区区段划分及样本分布一览表30

表4-3-2 西城区区段划分及样本分布一览表32

表4-3-3 崇文区区段划分及样本分布一览表35

表4-3-4 宣武区区段划分及样本分布一览表39

表4-3-5 朝阳区区段划分及样本分布一览表42

表4-3-6 海淀区区段划分及样本分布一览表44

表4-3-7 丰台区区段划分及样本分布一览表46

表4-3-8 石景山区区段划分及样本分布一览表48

表5-1 北京市外商投资企业土地使用费标准51

表5-2 房屋买卖实例地价查估表59

表5-3 房屋租赁实例地价查估表60

表5-4 柜台出租实例地价查估表61

表5-5 房地入股实例地价查估表62

表5-6 以地换房实例地价查估表63

表5-7 住宅小区开发实例地价查估表64

表5-8 商业经营实例地价查估表65

表5-9 写字楼、高级公寓、酒店经营实例地价查估表66

表6-1 产生定额纯收益的土地在不同还原利率下的地价70

表6-2 选择的6个比较实例及其相关资料确定还原利率74

表6-3 不同风险下的还原利率75

表6-4 还原利率与收益率及租金增长指数的关系77

表6-5 北京市按用途、结构分的房屋重置价（含开发）78

表6-6 北京市工商企业单位用房租金标准79

表6-7 北京市调节因素地段等级差价80

表6-8 工商企业租金核算表80

表6-9 楼层调整系数表81

表7-1 区段地价查估调查表使用情况统计87

表7-2 区段地价查估调查工作汇总表87

表8-1 区段地价查估结果汇总表90

表8-2 各区区段地价平均值90

表8-3 北京市商业路线区段地价查估结果汇总表94

表8-4 北京市住宅片区段地价查估结果汇总表105

表8-5 西单北大街区段地价查估结果表113

表8-6 西四南大街区段地价查估结果表115

表8-7 广安门内大街区段地价查估结果表118

表8-8 丰台某住宅片区段地价查估结果表122

表8-9 北京市商业路线区段等级及分布表123

表8-10 北京市住宅片区段等级及分布表123

表9-1 容积率修正系数表129

表9-2 不同用途的价格关系表130

表9-3 土地使用年限修正系数表131

表9-4 北京市商业路线区段深度修正系数表136

表9-5 北京市外商投资企业土地使用费标准（讨论稿）137

表附1-1 北京市郊区县开发区地价构成计算表142

表附2-1 北京市出让国有土地使用权基准地价表（一）145

表附2-2 北京市出让国有土地使用权基准地价表（二）146

表附2-3 北京市基准地价的容积率修正系数表147

表附2-4 北京市用地分类表149

表附4-1 房地产估价相关结论表159

表附4-2 北京泛太科技大厦技术指标161

表附4-3 市场比较法估算地价165

表附4-4166

表附5-1 1993年北京市出让城镇国有土地使用权部分成交价格（毛地地价）168

表附5-2 1994年北京市出让城镇国有土地使用权部分成交价格（毛地地价）169